EPC城市更新

  龙湖龙智造对上海陆家嘴金穗大厦的改造，看似温和从容，实则处处快稳准，成功实现了楼宇提质新生，成为“教科书级”的城市有机更新范本。

  “如果将中国比作全球增速最快的列车，上海浦东无疑是最为强劲的发动机之一，而陆家嘴，堪称其中设计精巧的‘核心部件’。”

  发展30多年，如今的上海陆家嘴，已从更新与建设并行，迈入存量更新时代。如何通过板块有机更新，持续为中国经济提供强劲驱动力，成为陆家嘴乃至整座城市的重要议题。

  作为陆家嘴金融城285幢商务楼宇之一，金穗大厦同频板块更新大势，同时积极做出响应《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，全力寻找合作伙伴，以实现楼宇功能迭代，提升市场竞争力，为城市更新提供创新思路。

  金穗大厦建成于1999年。在香港著名设计师冯庆延主持设计下，这幢由28层高级办公主楼、6层裙房和2层地库组成的大楼，外立面用金属板嵌玻璃幕墙，衬以花岗岩石，融合了现代与古典建筑之美，是区域内极具代表性的建筑，也是海内外企业争相进驻的首选场所。

  金穗大厦的这一轮改造，涉及长城资产旗下4家公司，共9层楼。由于近30年旧楼改造存在诸多不确定性，加之4家公司需求不一、工期紧张、大楼环境复杂等各种坏因，改造难度极大。

  接过任务的龙湖龙智造，对这一项目极为重视，迅速在全国范围内抽调精兵干将组成专门团队，依托装配式EPC（设计、采购及施工一体化）能力，以“绣花功夫”勾勒建筑肌理与纹路，焕新楼宇面貌，提升城市空间品质，为陆家嘴城市更新探索提供了更多可能性。

  30年前受条件限制，金穗大厦显然不存在精准的电子图纸，因此整体空间改造的第一步，更像是给老楼做安全“体检”。设计师通过现场勘察，结构推导测算，多轮校验，抽丝剥茧，精确还原大楼“骨架”，终于完成了纸质图纸的翻图工作，给后续的设计和施工打下坚实基础。

  第二个棘手难题，是客户实际的需求与建筑现状难以匹配。由于入驻的4家公司办公区员工数量不同，对办公室、活动室、会议室等不同功能区数量、点位需求也各异，因此，如何满足企业办公面积要求规范，又不超施工改造费用指标，同时兼顾结构、幕墙、水电、消防、精装等全专业改造需求，成为团队需要全面考量的重头戏。

  经过十几稿平面方案的反复打磨，龙湖龙智造团队凭借过硬的专业素养，以及各条线的协同作战能力，“面面俱到”和客户敲定落地实施方案，全力以赴把这台“大戏”唱了下来。

  更为难得的是，在“闯关”过程中，龙湖龙智造始终和客户站在一起，不断制造小惊喜。

  因为空间顶部错综复杂的管道分布，金穗大厦部分层高仅有2.2米，即便客户已经认可“层高几乎没办法优化”的现实，不甘心的龙湖龙智造团队依然“细抠”每1毫米的可能性，通过重新排布部分管道，硬生生把有些层高提到了2.4米，极大提升了空间的体验感。

  “惊喜”不止在头顶。在最初沟通中，客户提出大楼的公共走廊地砖老旧，污渍渗入，希望全部更换以提升“颜值”。仔细勘察评估后，龙湖龙智造团队通过专业清洗技术，让地砖焕然一新，既实现了低碳改造，也为业主省下近百万元费用。

  金穗大厦改造，是一场无声的时间赛跑。一方面，源于工期紧张——仅8个月的设计+建设周期；另一方面，是因为金穗大厦地理位置特殊，施工条件和手续办理极为严苛，材料运输何时进，从哪个门进，都有非常细致的规定。而且除了9层非连续改造楼层，剩余楼层全部为运营状态。种种条件限制，决定了项目工程无法按照常规流程去推进。然而，比起项目本身存在的困难，“时间紧”在拥有多个“大杀器”的龙湖龙智造看来，反而是最得心应手的。

  “五个业务飞轮”下的协同效应。龙湖龙智造，诞生于龙湖在房地产行业多年积累起来的整套业务发展经验，聚合了研策、设计、建管、精工、千丁数科等业务飞轮。这个完整的战略生态，打破了传统地产行业“整合”上下游产业链的原始状态，创造出一套从定位到设计、从建造到运营的城市营造方法论。简而言之，拥有龙湖龙智造，相当于拥有了传统模式下几家不同业务的公司，设计、采购、建造等一体化的能力，按照每个客户需求深化设计并实现全维度落地，不仅降低了管理成本，也实现了效率品质双提升。

  虚拟建造，方案界的“所见即所得”。在一般认知中，施工开始之前的方案敲定，是一个漫长的过程。这种“漫长”，不仅来自客观上的建筑现状梳理，更来自于客户的真实需求的满足。每一位客户都希望探寻方案的多重可能性，多方比较之后，从中找到“最优解”。龙湖龙智造跳脱出传统效果图，结合数字化设计手段，融合BIM空间模型搭建、VR视频巡游、BIM可视化线上审图等一系列动作，以全周期虚拟建造，精准呈现未来改造后的面貌。也就是说，客户能直观看到完工后的空间全貌，龙湖龙智造团队也能够准确的通过客户反馈，迅速优化方案，生成新的360度无死角可视方案。整体方案的设计时间相比原来缩短了50%。

  这样的操作，相较传统作业效率大幅度的提高。更令人惊叹的是，最后落地的空间实景，对方案的复原率超过了95%。

  3年前，面对“高品质装好一间公寓最快需要多久”的发问，龙湖给出了“72小时”的答案。

  如此效率背后，藏着国内装修行业的“新物种”——装配式装修，也就是像“堆积木”一样做装修。而国内首个把这一技术大批量应用于多业态装修服务的先行者，正是龙湖龙智造。

  得益于装配式装修在金穗大厦改造工程中的大量应用，施工时间缩短约40%，材料显著节约20%左右，减少传统工时约70%。装配式部品工厂生产，现场组装，相对传统的作业模式更安静，为整个大楼的“改用并举”增加了“免打扰”模式。同时，零甲醛用料也让传统装修“放风”环节变成过去式，既省去大量时间成本，又让客户倍感环保安心。

  金穗大厦见证着陆家嘴的发展历史，也承载了一代人的共同记忆。如何在实现大楼价值重塑的同时，传承城市文脉，最大限度保留时代印记，是客户的情感诉求，也是亟待龙湖龙智造解决的问题。

  团队对大楼的建筑风格、原有材料来了细致梳理，做出合理的“拆建留修”，不着痕迹地做到新旧和谐共生，以最大化保留建筑原生肌理和人情味。

  因年代久远，冯庆延为金穗大厦设计的入口雨棚顶，难免褪色陈旧，严重影响大楼“颜值”。龙湖龙智造结合结构测算，延续原有风格，优化功能形式，重新设计雨棚顶，做到无论是质感、色泽还是规格，都保持与楼体的完美融合，一眼望去，仿佛“原生”，看不出丝毫破绽。

  首层大堂优化了老空间“满天星”式的筒灯照明，同时对大楼原有的巨幅壁画、青石大鼎进行深度清洁，让30年的记忆得以保留与延续，也让长城资产“钟鸣鼎盛、万古长青”的美好愿景恒久相传。

  陆家嘴不是一天建成的，陆家嘴的更新升级也是一个放眼长远的探索过程。金穗大厦的改造升级，作为城市宏大更新系统中的一个节点，为陆家嘴这座“城中之城”的再次出发注入了新的活力，也为城市的可持续更新提供了一种新的尝试。

  当城市更新成为时代共识，中国城镇化建设进入更精细的高水平质量的发展阶段，龙湖龙智造凭借过硬的产品打造能力、管理能力及不同航道之间强大的业务协作能力，当仁不让跻身城市更新主力军，为不同项目“量体裁衣”，全方位助力城市更新。

  与此同时，基于龙湖多年沉淀和超百亿数字化投入而内生出的龙湖龙智造，正在不断把业务触角延伸至更广阔的天地。而在城市更新领域，龙湖龙智造仍在不断探索、依托装配式EPC能力，打造引领性的城市更新样本，与城市共同谋发展，为片区改造升级积累经验，助力经济社会高质量发展。

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